廣州國際金融中心(GZIFC)的隱憂

一連寫了多次華電福新,今天換換主題。

筆者從未買賣過越秀房產(405) ,關注廣州國際金融中心(GZIFC)純為好奇。

越秀房產最近公布2012年業績,數據顯示截至2012年12月31日GZIFC商場出租率97.03%,寫字樓出租率70.18%。商場出租率較以前的98%,輕微下跌1%,而寫字樓出租率從2012年6月15日的60%,上升了10.18%,符合越秀房產收購GZIFC時提出到2012年年底出租率達70%的目標。

70%出租率的背後
GZIFC 寫字樓有183,540平方米,出租率提升10%即是新出租了大約18,000平方米,相當於GZIFC 五至六層的樓面面積。

由於好多時地產代理都會發放大租約的成交信息,所以筆者今天嘗試在網上尋找GZIFC 簽了什麼新租客。可惜大租客信息找不到,反而找到三份小租約(共租用1,098平方米)的成交信息。三份成交信息全部由中原地產發放的,筆者把信息整理如下。

Rental Cases西關千金小姐跟尋常百姓拍散拖
從以上三份租約可以看到,所有租客都是因為位置、配套及知名度而莫名而來的。但要留意GZIFC 的市場定位是什麼? 根據越秀房產的資料 GZIFC是 “一項世界級發展項目”,目標是 “吸引跨國公司及知名企業租用其甲級寫字樓及商場”。 但現在西關千金小姐要跟尋常百姓拍散拖,為求跑數而濫收租客。筆者不是對中小企業不敬,看不起她們 (Google都是由車房起步的),但顯而易見相關產管理層為了達到寫字樓 70% 出租率的目標而改變定位。以前 GZIFC 租約一般是3~5年的,但現在連2年租約 “照殺”。

現在,GZIFC 可以收取小租客較高的租金及提升出租率,而小租客雖然多付一點但可以提升自身的形象,好像一家便宜兩家着,但長遠看,當所有租客都是莫名而來而自身沒有名氣的話,GZIFC“名氣”這個賣點將會漸漸消失,變得跟其它甲級商廈沒有二樣。

租客品位
一座甲級商廈的出租率/收入很視乎商廈的地段、大廈配套設施、物業管理水平、和租客品位(tenant profile)等因素。筆者覺得 GZIFC 最大的問題是租客品位。翻看越秀房產2012年6月的通告,可以見到頭兩位最大的租客是廣州越秀及其附屬公司廣州友誼集團股份有限公司,兩者皆是廣州市政府的下屬公司

雅居樂是第三大租客,租了四層,共12,863.30平方米,租約於2014年8月到期。據報道,當距離 GZIFC 不足千米的廣州雅居樂大廈在2014年建成後,雅居樂將搬離GZIFC。廣州雅居樂大廈總建築面積約12萬平方米,差別多是現時租用面積的十倍。

在十大租客名單中其它公司也不算是國際知名的大公司。而排第十位的創光有限公司也只租用1,327.52平方米,跟以上提及的三份小租約總租用面積差別不大。從以上看來,GZIFC的客源頗為狹窄。

租金水平
講完出租率和租客品位,講一講 GZIFC 租金水平。以下租金是在網上找到的。
gzifc_rent_levels從表2可以看到 GZIFC 的租金從2011年年初的$260升到2012年6月的$320,到現時又回到$260這個水平(見出租個案3)。

現在內地住房市場有「國五條」,有評論說如果炒風轉向商業物業,當局也會調控商業物業市場。

總結
初步看來GZIFC 為了到達寫字樓出租率達 70% 的目標,放鬆了對租客的嚴格要求。雖然短期可以促銷,但長遠可能影響物業的市場定位或形象。GZIFC 最大的難題仍然是如何開拓優質的租務客源。另外,珠江新城甲級商廈的供應與需求失衡對 GZIFC 租金水平構成壓力。

2014年1月28日更新:
廣州購物中心頻唱“空城計”
以廣州為例,第一太平戴維斯報告顯示,廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點,達到10.8%。也正是由于空置率高企,使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”,而暫緩開業。例如,位于番禺區的日本永旺集團旗下清河永旺夢樂城,原計劃2013年秋天開業,如今宣布延遲開業;位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業,但拖延多年至今仍無動靜。值得注意的是,本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應洪峰的現實。報告顯示,2014年,廣州購物中心將迎來供應洪峰,新增供應面積將達到61萬平方米,創歷史新高。業內人士坦言,目前廣州在運營的主要商業體總量已超過40多個,2014年在建或將建成的綜合體及商業項目超過20個,有近400萬平方米的新增商業面積即將陸續上市,將使未來3-5年內的商業環境競爭更為激烈。

他表示,最近兩三年,廣州的購物商場延遲開業幾乎成為常態,只有兩三成的項目能準時開業,新開業項目的招租率多低于7成。

事實上,廣州只是我國商業地產發展的一個縮影。近年來,為追求業績盲目規劃,一些地方商業綜合體項目井噴。盈石中國日前發布的報告顯示,截止2013底,中國20大城市商業地產總存量達到6461萬平方米。而到2016年底時,三年新增供應量總計將接近3500萬平方米,佔目前總體存量的54%。寫字樓三年後的增量將超過5800平方米,佔目前存量的173%。

摘自 「李嘉誠連拋物業 商業地產現風險」 經濟參考報 2014年1月17日


免責聲明: 由於部分資料來自網上或筆者觀點/計算有誤,本文內容可能存在錯漏和僅供參考之用。讀者在作任何投資決定前請諮詢專業人仕及自行承擔一切投資風險。

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